看懂大佬们的布局，你才能懂凤岗
人生，很多时候选择比努力更重要。
2465平方公里的东莞，临深热土，插入深圳心脏的凤岗，被众多大鳄选择。
这是一场精准的投资算计。每一次布局，都牵动着莞深城市发展的命脉。
所谓布局，“布”，是思路，“局”，体现操盘者的眼界与格局。最终，当此局的成效慢慢兑现，世人恍然大悟。
读懂大佬的布局，是极有意义的。
他们如今在凤岗的投入与耕耘，直接决定了凤岗在未来，能企及的高度。
凤岗，一部大佬抢地盘的演化史
坊间一直有个说法，凤岗，叫”深圳里“。这也是临深三镇里，地理位置与深圳关联度最深的，与深圳有着最直接的亲密度。
围绕凤岗的几条核心干道，都属深圳路网。外环高速、博深高速联络线、清平高速、丹平快速二期，紧紧把凤岗送入了深圳的怀抱。
| 凤岗交通路网，多通深圳
这样的地缘条件，使得来凤岗挖第一桶金的，必然是深企。
如今回看凤岗的一二手房项目分布情况，也能看出深企在此不予余力的布局痕迹。
20年前的凤岗，战场上的厮杀，尚未如此激烈。较早一批在凤岗耕耘的房企，以深圳企业益田集团为代表。
作为较早进入凤岗的房企，其开发的大运城邦，房价10年内上涨了5倍；益田玫瑰府邸仍有别墅在售，均价高达6万/平。
随后，以三正、中惠、锦龙为代表的本地房企，同样在凤岗发光发亮。
时间来到2004年，三正地产做了一份关于《凤岗市场调查分析报告》，报告认为“凤岗镇房地产已启动，并在快速成长”。于是勇敢的进军了凤岗市场。
但以上，皆已成为凤岗的历史。
如今的凤岗，早已不同往日，在“凤深融城”的格局下，产业、交通、教育等多方面逐渐与深圳接轨的凤岗，已迎来了其重大的发展机遇。
凤岗的土地也日渐珍贵，在2015年再往后，进驻凤岗的品牌房企开始呈几何级数增多，而进入门槛，当然也越来越高。
据不完全统计，如今，凤岗已聚集超20家品牌房企，包括万科、恒大、佳兆业、远洋、碧桂园等全国头部房企。
而汇聚于凤岗的品牌房企中，近三分之一为百强房企，实力不够，已难以染指凤岗。
如今的凤岗新房市场，也被以万科凤岗四季花城为代表的数个品牌项目霸占。
| 万科凤岗四季花城区位图
从开拓者到大鳄盘踞，几度的主角更迭，凤岗的地产演化史，也是自己城市价值日渐升级的写照。
大佬们的布局逻辑
而益田到三正，从三正到以万科为代表的品牌房企，大佬们最大的布局逻辑，便是紧跟政府规划步伐。
在镇中心区域，万科、恒大已成功进驻；而在官井头片区片区，进驻的有万科、碧桂园等品牌房企。
很明显，各房企在凤岗的脚步，也正是以整个凤岗作为棋盘，沿着凤岗的规划，棋子准确地落在凤岗每一处核心区域。
而一向注重布局的万科，同样在凤岗做好了众多部署，多线推进。
万科，重仓凤岗
目前，万科在凤岗已浮出水面的项目，便有4个，是现阶段，在凤岗布局项目最多的品牌房企之一。
除了如今已在凤岗名声大噪的万科凤岗四季花城外，万科已先后布局三联旧改（1个）、官井头旧改（2个），分别位于凤岗中心片区及官井头副中心片区。
而除此之外，万科在2018年，专门成立了凤岗城市更新公司，自2019年以来，积极在凤岗寻找其他合作机会。目的，正是要在这个关键的战场，拥有足够多的弹药。
而其实，万科项目选址原则极为严格，而其在东莞开放的多个项目，几乎没有出现过房价下跌的状况。
如今其在凤岗在售的万科凤岗四季花城项目，同样为片区担当，销售情况十分火爆，为临深区域的销冠盘。
| 万科凤岗四季花城所在位置
如今万科在凤岗，项目已能和旧改形成正向的连锁反应。
因为万科凤岗四季花城的标杆地位，使天堂围周边的旧改备受关注，又因为旧改带来的前景刺激，拉升万科凤岗四季花城的区域价值。
联手观澜，又一座大城崛起
而万科之所以积极抢占旧改，是因为如今的凤岗，仅招拍挂已完全满足不了开发要求。
近三年，凤岗仅推出两宗招拍挂地块。
其中一宗位于凤岗中心区天堂围村的地块（编号：2018WG013），由万科联合体夺得，正是如今的万科凤岗四季花城，为目前凤岗在售的大体量热盘之一，在售均价为3.1万/平。
而在2020年东莞年度供地计划中，凤岗仅一宗位于三联村仅0.55万平的宅地出让，几乎“断供”。
新增土地供应趋于饱和，旧改成为房企大鳄的重要战场。
政府也为此做好了准备。
据《东莞市凤岗镇近期建设规划（2017-2020年）》，至2020年，凤岗将大力推动城市更新进程，3年内，将启动11个工改住项目建设。
而规划出台的次年，万科、碧桂园、鸿荣源、三正等品牌房企纷纷进驻凤岗旧改市场，争得一席之地。
很明显看出，无论是招拍挂还是旧改，还是新房的市场话语权，万科在凤岗，一样都没有落下。
重仓凤岗，说明这里往后起码五年内，符合万科对市场的预判。
凤岗的发展一向与深圳密切相关，万科重仓凤岗，同样是因为与凤岗接壤的观澜，正发生翻天覆地的变化。
据《龙华区2013-2020年城市更新专项规划》，整个观澜有108条村进行城市将推出超200个更新项目，整体更新规模逾2000多万平。
| 凤岗、观澜旧改项目一览
本次规划的旧改，相当于3个福田中心的大小，占据龙华旧改版图的半壁江山。
如今，观澜同样云集卓越、万科、鸿荣源、佳兆业、招商等品牌房企，而彼此的策略心照不宣——看好凤观新城崛起，抢占最有利的布局时机。
凤岗同样较脚步很快。
凤岗与观澜接壤的天堂围，同样开始连片旧改，最新的规划，是被定义为广深科技走廊（广深铁路创新带）上的重要创新节点，战略地位提升至凤岗西向对接深圳观澜的门户平台。
| 天堂围旧改
如今的凤岗与观澜，正在努力打破行政界限，极力想合二为一。而融合的过程，也是凤岗价值迅速往深圳看齐的过程。
一座凤岗与观澜联手打造的凤观新城，正在快速崛起。随着旧改利好的兑现，凤观新城的价值，将重新评估。
房姐有话说：
凤岗在东莞，是一个特立独行的存在。
分析凤岗有一个基本逻辑：把凤岗放进深圳，结合深圳的走向来分析，而不是把凤岗理解为东莞的边陲之地。
如今凤岗与观澜的联手，是凤岗下一个五年的价值体现的关键所在。
如果还在犹豫是否该入手凤岗，可以看看大佬们走过的路，再做出判断。
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